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【工业用地】关于企业公司拿下工业用地的“潜规则”详细情况

返回列表浏览:1142更新时间:2019/11/30 15:09:37

随着城市的不断扩张和发展,政府对工业用地的使用情况管控的越来越严格了,特别是在哪些主要城市下把控更加苛刻,因此不少的企业公司都面临着拿地难等问题,所以想要拿到心仪的工业用地和土地,就必须做好方案。

企业在哪儿拿地?

选址先选城,我们把城市分为四个梯队。

第一梯队:一线城市“北上广深”

“北上广深”是大陆经济实力最强的四座城市,拥有其他城市无可比拟的人才、资本和技术资源。从智联招聘对全国白领求职状况分析来看,求职者选择投递一线城市岗位的占比87.6%,因此,对高层次人才,如外籍专家、技术达人等有要求的企业来说,北上广深是企业必须要布局的城市。此外,中国有129家世界五百强企业,而其中60%都选择落户到北上广深。想与世界500强为邻,北上广深就是企业拿地的最好选择。由此看来,在这些城市,无论入驻哪个园区,在哪里拿地,投资都是稳赚不赔。唯一需要考虑的问题就是你究竟能用什么打动招商人员,才能说服当地政府从牙缝里“抠出”一块地给你。

第二梯队:天津、杭州、成都、武汉、青岛、苏州等“新一线”城市

这些城市,或是国家中心城市、或是城市群核心城市,具有极高的战略地位和发展潜力,是大部分企业投资布局的不二选择。对于企业而言,只要属于国家级或省市级园区里的地块,能拿到就是胜利,唯一需要注意的就是,这些城市营商环境天差地别,所以,需要企业立足自身情况,选择最适合的城市拿地。

第三梯队:其他省会、副省会城市、二线城市、以及区域性城市

第三梯队更加适合本地企业或投资金额有限的企业。他们属于在本省内竞争力较强的城市,他们所辖的园区都是本市倾力扶持打造的,在这些园区拿地,竞争压力相对区域中心城市会小很多。但这类城市,产业基础相对薄弱,所以在投资拿地前,企业必须要全面评估当地的产业基础、开发运营成本、发展潜力等,谨慎拿地。

第四梯队:三四线城市

在这类城市投资的好处是地价低,物价低,劳动力成本低,能够有效的降低企业运营成本。所以,如果是对成本控制较严的企业,可以在综合评价后选择这类城市投资。

企业如何拿地?

与一般的经营性用地招拍挂不同,企业想要在园区拿工业用地,核心是要园区政府点头同意。所以,学会如何与园区领导打交道,对于企业缩短谈判周期,提升合作概率至关重要。和政府打交道,最重要的一点,就是把他们感兴趣的东西,用最精炼的语言表述出来。

根据十年助力企业选址经验,政府感兴趣的点,主要包括三个方面。

你是谁?

拿地主体是谁,是政府首要关心的问题,直接决定了你有没有资格拿地。一般而言,政府会从企业的主体规模、是否有操作经验、能否带动上下游产业集聚,以及工程建设管理能力、资金募集能力、运营管理能力等方面出发,对企业进行综合评估。

你能带来什么?

既然我们是从政府手里拿地,所以我们就要先想政府之所想,站在政府的角度考虑这个问题。

首先,了解地方政府的领导需要什么?上面领导想做什么?近期的政府文件有哪些要求?其次,项目能给当地带来多少税收?拉动多少产业?带动多少就业?引进多少人才?给当地带来多大的影响力?再次,评估项目有没有风险?企业以前有无拿地骗补的劣迹?各项生产手续是否齐全?环保是否达标?最后,企业不能逼政府犯原则性错误,比如上级政府明令禁止该产业拿地,那就肯定是不能做的,与其和政府纠结这类问题,不如早点选择其他地方投资布局。

你要怎么做?

既然知道了政府想要的,下一步我们就是去包装项目,迎合政府的需求。企业需要出具一份项目规划书,要在符合城市战略方向、符合多方利益的基础上,做出详细的企业规划和发展预测,要有理有据,梳理和拓展相关人才、资本、技术资源,这样才会得到政府的认同。许多企业聘请选哪儿网撰写项目规划方案,其实就是利用外脑的智慧,以缩短谈判周期,提升谈判效率。

前面三点满足政府要求后,政府就会拿出诚意,用土地、政策和你协商谈判。

土地

在这个阶段,政府会告诉你能出让多大面积的土地、位置在哪、价格如何、产业和住宅的具体配比等信息。但具体能谈成什么样,一个是看政府对你有多大兴趣,另外就是要通过调整合作模式来为双方的利益找一个平衡点。

政策

政策包括当地政府或园区管委会针对某个行业的扶持政策,比如税收减免、地价减免、投资引导基金、科技信贷、上市奖励、贴息贷款、快速审批等;还有政府针对企业引才的奖励,比如新增创新载体的科研经费补贴、自主培育项目的资金补贴、引进高层次人才的引才奖励和薪酬补贴等等,以对企业员工的购租房补贴、生活补贴等。但这些需要你找到当地相关的产业政策,对号入座。

如果你的投资项目比较重大,可以和政府一事一议,围绕着税收返还、资金补贴、注册资金返还等去谈,政府会给出相应的承诺。如果是特别重大的项目,还可以请专业人士去谈,他们可以帮你谈出许多意想不到的条件,以及避免企业遇见政策兑现难等问题。

综上,不同城市拿地选址各有侧重,每一种方式的进入门槛也不同,企业可根据企业自身特点、优劣势比较以及对应的风险评估采用适合的拿地城市。

针对不同的城市进行规划拿地方案和方法,确保每次出手都能够有效,发挥在行业的优势,这也是企业发展的重要一步。

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